Etika brojki i sukob interesa u realnom sektoru

 
Tražeći bezuspješno po Istri adekvatnu nekretninu već duže vremena kako bih je kupio za odmor i eventualno iznajmljivanje, angažirao sam pritom poveći broj posredničkih agencija. Kako god bi neku nekretninu koja me zainteresirala nudila neka nova agencija s kojom dotad nisam poslovao, ja bih s njenim agentom zaduženim za dotični predmet sklopio posrednički ugovor. Pri tome sam se susreo s izvjesnim brojem ponuda koje su meni kao laiku djelovale nezakonito, te s činjenicom da velika većina agencija, negdje između 98 i 99 posto ukupnog broja, barem onih u Istri i Zagrebu, posreduje u predmetima kao agent obje strane. Budući da sam u tome vidio sukob interesa, koji je umjesto iznimke postao pravilo koje korumpira jednu cijelu privrednu djelatnost, uzrokujući direktno spomenute nezakonitosti, to me ponukalo da malo proučim sljedeće tekstove, sljedećim redom:

1. Zakon o posredovanju u prometu nekretnina 
2. Zakon o sprječavanju sukoba interesa 
3. SUKOB INTERESA U PRIVATNOM SEKTORU U VRTLOGU TIPOLOGIJA I UPRAVLJANJA
4. Zakon o trgovačkim društvima
5. Zakon o tajnosti podataka

Prvi zaključak koji mi se nametnuo je da je Zakon o sprječavanju sukoba interesa nerazumno ili namjerno pokvareno fokusiran na javni sektor, te da ostali zakoni RH koji bi trebali regulirati sprječavanje te pojave u realnom sektoru to ne čine, niti oni općenitiji, kao što je Zakon o trgovačkim društvima, niti ovaj posebni koji je posvećen reguliranju promatrane djelatnosti. Nisam išao detaljnije istraživati povijest od kada je to tako, niti kako stoji stvar s time u zakonodavstvima ostalih članica EU, ali sjećam se da se naša država u nekom trenutku odrekla dva posto poreza na promet nekretninama, smanjivši ga sa 5 na 3 posto, da li je u istom paketu mjera brisan neki članak Zakona o posredovanju u prometu nekretnina koji je sprječavao agencije da naplaćuju proviziju od obje strane u istome poslu, ili on nikada nije ni postojao, ne znam.

Ali znam što mislim o činjenici da u svom cjelokupnom osnovnoškolskom i srednjoškolskom obrazovanju nisam odslušao ni jedan sat uvoda u osnove pravne znanosti, te o činjenici kakvo je trenutno stanje zakona u RH. Mislim da je puno vjerojatnije da je riječ o pokvarenosti nego o gluposti. Kad bi svatko znao popraviti sve što mu se pokvari u kući, nitko ne bi zvao majstore. Tako i pravnici “štite” svoju struku držeći širu populaciju u neznanju, i zakone u lošem stanju. Jer, princip sprječavanja sukoba interesa jednako je temeljan i općenit kao npr. princip zaštite legalno stečene imovine u nekom pravnom sustavu. Nemam ništa protiv toga da netko profesionalno zastupa i brani nečije interese, ali da pritom meni naplaćuje obranu mojih interesa, koji su dijametralno suprotstavljeni onima druge strane koju također zastupa, to je zaista van svake pameti.

Prodavatelj i kupac nekretnine dijele svega jedan zajednički interes, a taj je da sklope posao. Prodavatelj angažira posrednika obično u slučaju kad prodaje po principu caveat emptor, što znači da daje samo one informacije o nekretnini koje je tražen, ili ih sam želi dati, sve do trenutka sklapanja posla, nakon čega više ne odgovara za naknadno uočene nedostatke, i u interesu mu je da se što je moguće manje nedostataka primijeti na vrijeme. Kupcu je u interesu suprotno, kako bi ili smanjio cijenu, ili odustao od kupnje dotične nekretnine, ovisno o vlastitoj procjeni, i spremnosti prodavatelja da spusti cijenu. Prodavatelj nema tu opciju odustajanja od prodaje ako se pojavi zainteresirani kupac spreman platiti traženu cijenu, bez da plati posredniku proviziju, ali ne mora pristajati na smanjivanje cijene. Zbog te je asimetrije posrednik koji zastupa obje strane uvijek na strani prodavatelja, jer je njegov poslovni odnos s prodavateljem vezan uz konkretnu nekretninu koju se izdavanjem naloga za prodaju prodavatelj obavezao prodati, dok se za kupca tek traži odgovarajuća nekretnina, i kupac nema obavezu ništa kupiti, odnosno, zato jer je posrednikov osnovni interes provizija, koje obično nema ukoliko se posao ne sklopi. Bez obzira na detekciju objektivnih nedostataka nekretnine, ovo ne bi trebala biti igra s potpunim uvidom u sve relevantne informacije, niti za kupca niti za prodavatelja, jer bi i informacija do koje je granice prodavatelj spreman spustiti cijenu, kao i to koliki je budžet kupca, trebala biti povjerljiva, i ako ista osoba ima obje informacije, iskoristit će je u vlastitom interesu. Tako da ne zabraniti zakonom zastupanje obje strane u istom postupku kupoprodaje nekretnine znači otprilike isto što i ne štititi zakonom zakonito stečenu imovinu. Ili dozvoliti zakonom da ista osoba zastupa tužitelja i tuženika u istom sudskom postupku. Ili proizvesti društvo u kojem ima ljudi koji sami ne znaju promijeniti žarulju, ili ne razumiju što je zapravo sukob interesa bez da im to treba tumačiti doktor pravnih znanosti, i da takav sukob može postojati jednako u realnom sektoru kao i u javnom, što se ne da zaključiti iz našeg zakona o njegovom sprječavanju. 

Pragmatična osoba naravno ne bi piskarala o svemu ovome, bez neke praktične svrhe i koristi, nego jednostavno ne bi nikad u Hrvatskoj angažirala posrednika za kupnju nekretnine, jer je praktički nemoguće tražiti od njih da vam nude nešto što oni “nemaju u svojoj ponudi”, to jest nekretnine kod kojih oni ne zastupaju prodavatelja, a to znači da zapravo rade protiv vas i da ih vi plaćate za to. Jer sve ostale tehnikalije koje oni spominju da ulaze u 3 posto cijene nekretnine, koliko tipično iznosi njihova provizija, čovjek može napraviti sam u suradnji s državom i poštenim prodavateljem, tj. onim koji brani svoje interese u okvirima etične borbe s kupcem. A od nepoštenog oni vas nemaju namjeru štititi. Ono što kupci obično ne znaju i zbog čega angažiraju posrednike od kojih to obično nikad ne doznaju, je koliku prosječnu cijenu postižu usporedive nekretnine trenutno na tržištu, djelomično zato što je teško objektivno i precizno uspoređivati sve slične nekretnine prodane u zadnje vrijeme na nekom tržištu sa onom koja interesira kupca, djelomično zato jer im nije u interesu da to klijent pouzdano zna. Drugi razlog je taj da spomenute tehnikalije kao što su npr. sastavljanje kupoprodajnog ugovora, ovjeravanje kod javnog bilježnika uz provođenje plaćanja u banci i knjiženje u gruntovnici, do nedavno nisu bile uopće sigurne ni jednostavne operacije, odnosno neiskusnom i neupućenom čovjeku vjerojatno i dalje nisu.

Zdrav razum mi govori da je jedino etično u slučaju kad kupac angažira posrednika, da ovaj pronalazi i nudi nekretnine koje prodavatelj prodaje ili direktno (samostalno) ili preko posrednika s kojim ovaj nije u dosluhu, i to ne uz fiksnu proviziju, nego prema zasluzi. Prvo bi se trebao sklapati posrednički ugovor koji vrijedi za svaku razgledanu nekretninu, i koji definira visinu posredničke naknade u ovisnosti o realizaciji smanjenja tražene cijene, npr. 3% je samo (inače je manje) ako se isposluje smanjenje od barem 5%, i sl., to bi trebalo ispregovarati u tom najvažnijem koraku sklapanja odnosa između posrednika i kupca. Zatim kupac mora nakon razgleda svake ponuđene nekretnine, koji ne smije trajati manje od sat vremena, izjaviti da li je zainteresiran za konkretnu kupnju, i ne mora to izjaviti neposredno odmah nakon toga. Opcija je da može iznajmiti nekretninu na neko vrijeme dok se ne odluči, pogotovo ako se objekt i inače iznajmljuje, ili barem ako prodavatelj trenutno ne živi u njoj. Kad kupac izjavi da ga nekretnina interesira, time se obavezao na kupnju uz uvjete definirane u posredničkom ugovoru, istom logikom i etikom brojki kakva bi trebala vrijediti i za prodavatelja, jedina razlika je da se tu nagrađuje držanje ili branjenje tražene cijene, npr. 3% je samo ako se isposluje kupoprodaja po traženoj cijeni, inače je manje, i predmet pregovora prilikom sklapanja tog posredničkog ugovora. Naravno da ove brojke predstavljaju okviran prijedlog, stupnjevanje provizije može biti proizvoljno granularno i posrednik može definirati minimalnu proviziju ispod koje mu se ne isplati raditi, bez obzira na realiziranu cijenu, ako nalogodavatelj pristane na to, ono što međutim ne bi smio nikad činiti je naplaćivati proviziju od oba nalogodavatelja u jednom postupku kupoprodaje. Kupac može sam predlagati razgled nekretnine, koju prodaje druga agencija ili prodavatelj neposredno, ili mora dati okvirne parametre posredniku za odabir nekretnine, koji ne smije izabrati nešto pri čemu posreduje na strani prodavatelja, osim ako to ne zatraži kupac, u kojem slučaju se ugovor o posredovanju prilikom kupnje ne primjenjuje, i ne treba ga ni sklapati za takve zahtjeve.

Čime konkretno rezultira suprotna praksa? Prvo, rezultira ponudama koje su često precijenjene debelo, drugo, evo nekih primjera pravnih nedostataka nekretnina nuđenih preko posredničkih agencija s kojima sam se susreo.

1. Kuća nema legalan pristupni put, vodi se sudski spor s vlasnikom parcele preko koje prelazi pristupni put radi stjecanja služnog prava prolaza, ukoliko prodavatelj izgubi spor, morat će pokrenuti novi sudski postupak radi stjecanja prava nužnog prolaza, što uključuje jednokratnu naknadu vlasniku parcele koju određuje sudski vještak. Posrednik tu činjenicu uopće ne spominje, kada ga kupac suoči s njom, nakon što je dozna direktno od vlasnika parcele, brani se da je ni on nije znao, što je teško za povjerovati s obzirom na to koliko je navaljivao na sklapanje predugovora prije toga, i na to koliko se dugo prodaje ta kuća. Nije predočen etažni elaborat koji bi trebao definirati pristupni put za svaku stambenu jedinicu, s obzirom na to da je kuća pregrađena na dva dijela, od kojih jedan (onaj koji se ne prodaje), ima direktan pristup sa ceste.
2. Prodavatelj je izgradio zgradu sa 6 stanova na području gdje je urbanističkim planom dozvoljeno najviše 5, i zato ne može dobiti uporabnu dozvolu, izvodi preinaku u odnosu na glavni arhitektonski projekt na način da spaja dva stana u jedan, micanjem jednog zida između njih, premda i dalje postoje dvoja ulazna vrata i odvojena brojila za režije, etažni elaborat koji još ne postoji bi trebao objediniti te stanove i prodavatelj ih zato prodaje kao suvlasničke udjele s obećanjem da će zatvoriti prolaz između njih kad dobije uporabnu dozvolu i napravi etažni elaborat. Posrednik ne vidi ništa čudno u tome, jer prema njoj “svaka nekretnina ima svog kupca”: ako se promijeni urbanistički plan, možda će jednog dana biti moguće čak i napraviti novo etažiranje i odvojiti stanove koji su u naravi već odvojeni, ako je to nekome uopće bitno, jer suvlasnici mogu prodavati svoj udio bez traženja suglasnosti drugog suvlasnika, jedino se za kupnju takvog nečega ne može dobiti kredit od nijedne banke…
3. Posrednik nudi kuću izgrađenu na poljoprivrednom zemljištu, koja nema vlastite režije već se one plaćaju susjedu, to mu se ne čini kao neki nedostatak jer je cijena kuće nešto niža u usporedbi sa sličnim objektima legalno sagrađenim, a uostalom kuća je legalizirana, i prema njemu jedini je nedostatak to što se ne može nadograđivati, za čime uostalom nema potrebe jer je savršena takva kakva jest.
4. Prodavatelj traži beskamatno kreditiranje od strane kupca na način da prodaje objekt u izgradnji, i pritom nudi upitne instrumente osiguranja. Upitan za bonitet prodavatelja, posrednik ga brani na bizaran način da je to isti rizik kao kad uplatite za nekretninu koja ne samo da je sagrađena, nego ima i sve uredne dokumente, ali vam nakon uplate prodavatelj odbije dati tabularnu izjavu. Što naravno da nije isto, jer se ukoliko banka odbije smjesta stornirati transakciju uplate u takvom slučaju poziva policija i zahtijeva storno od banke, da prodavatelj ne bi slučajno prebacio nekamo novac ili ga počeo trošiti. Dok se u slučaju kreditiranja prodavatelja očekuje da ga troši, ali namjenski, sa svrhom isporuke nekretnine koju gradi i prodaje. Jedino se mogu složiti da u oba slučaja posrednik može biti potpuno beskoristan za kupca, ukoliko ovaj nema sam ideju kako se obraniti, a onda mu posrednik i ne treba. Druga obrana prodavatelja se sastoji u tumačenju da je u konkretnom slučaju situacija još i relativno povoljna, jer se ne traži cijeli iznos odjednom unaprijed, već kontrolirano u nekoliko rata u ovisnosti o dinamici izvođenja radova, u što kupac kao može imati uvid, premda vjerojatno ne baš sasvim precizan, jer ni kriteriji dovršenosti određene faze nisu sasvim precizno definirani ugovorom, bitno je da kupac vidi da se novac troši namjenski, pri čemu se pri svakoj uplati radi aneks ugovora, ali se pritom kupcu ne nudi upis uvećanog založnog prava za uplaćeni iznos na nekoj imovini prodavatelja, ako ga kupac sam ne zatraži, a i ako ga zatraži, neće ga dobiti. Kao instrument osiguranja se nudi samo bjanko zadužnica, koja nije zadovoljavajuće osiguranje, jer se kao što smo rekli od investitora očekuje da troši novac sa svojih računa. Posao posrednika je da suzbija drugačije ideje, a ne da ih promovira i pravi probleme prodavatelju. Premda se u prijedlogu predugovora predočuje založno pravo na zemljištu bivših vlasnika tog zemljišta koji su u zamjenu za zemljište ugovorili dva stana u zgradi, kao izuzetak koji iz nekog razloga nije primjenjiv na kupce stanova, kojih ima 24, u zgradi od 26 stanova, to se čini čisto zato jer je ono ionako vidljivo u teretu vlasničkog lista parcele na kojoj se gradi. Ako kupac ne pristane na takve uvjete, da daje nešto i zauzvrat privremeno ne dobiva ništa, i ima loše izglede povrata sredstava u slučaju stečaja prodavatelja, a želi novu nekretninu, ili ga pretekne netko tko je spremniji prihvatiti takav rizik, tako da ili ne može ništa kupiti u toj zgradi, ili mu ostanu manje privlačni stanovi po značajno većoj cijeni kad je zgrada potpuno gotova. Nakon intenzivne razmjene informacija, agent se prestaje javljati na telefonske pozive, ocjenjujući me očito kao besperspektivnog klijenta.
5. Agent traži od kupca uplatu tzv. rezervacije, prije nego što je uopće spreman predočiti prijedlog predugovora, što zapravo predstavlja naplatu posredničke provizije prije realiziranja kupnje (radi se o identičnim iznosima), što je protuzakonito, a zamaskirano je benefitom povlačenja nekretnine iz prodaje kao obrazloženjem za tu naplatu. Ako kupac ne bude zadovoljan s predloženim uvjetima u predugovoru, mora odustati od povrata rezervacije koju posrednik i prodavatelj onda podijele, obično po pola, što je pak zamaskirano obrazloženjem da je kupac “neozbiljan”. Zgrada je u izgradnji, i usmeno se unaprijed može dobiti jedino informacija da su rokovi za njeno dovršenje “fleksibilni”, na portalu agencije je oglašen rok isporuke svibanj 2022., na prvi telefonski upit doznaje se da je zapravo listopad 2022., a nakon razgleda da je vjerojatnije kraj godine, cijena je “fiksna”, i povoljnija cca 30% od ostatka tržišta, ali traži se plaćanje 50% odmah, a maksimalno 10% avansa se prema važećim zakonima može interpretirati kao kapara, koja bi se duplala u slučaju otkaza ugovora od strane prodavatelja. To znači da investitor/prodavatelj dobiva jeftin kapital kojeg može obrtati po volji neograničeno vrijeme, što u uvjetima hiperinflacije može biti jako povoljno za njega, i poražavajuće za kupca ako se dogodi takav scenarij otkaza postojećeg ugovora, i nuđenja nekretnine po novoj cijeni, korigiranoj inflatornim kretanjima. Također, jednostavnim guglanjem je moguće naći informaciju da se investitor sporio s bivšim partnerom u istom društvu s ograničenom odgovornošću koje se sad pojavljuje kao prodavatelj, i koji ga je tužio za prijevaru, pred Županijskim sudom u Rijeci. Koji je bio rezultat spora nije moguće doznati usmenim upitom, a i ako se ispostavi pismeni upit sudu, nema garancije da će se dobiti odgovor, tvrdi sučeva sekretarica, iako se obrazložio razlog upita. A taj bi bio da se pokušava ocijeniti etičnost prodavatelja. Dodatna olakotna okolnost za prodavatelja za fleksibilnost roka isporuke je služno pravo na parcelama za izgradnju odnosno premještanje vodovodnog ogranka, za koje se može doznati od vodovoda da se neće dogoditi prije proljeća 2023.. Agent se hvali da je njegov gazda poznati tenisač Ivan Ljubičić, i da on prodaje na ovom području nekretnine klijentima iz LAa, koje je upravo zanemario da bi se posvetio meni, i da je neozbiljno od mene da sad tražim plaćanje svega 20% unaprijed, iako mi je u prethodnom telefonskom razgovoru sugerirao da je to moje pravo, prije nego me navukao da potegnem iz Zagreba u Buje samo radi razgleda te nekretnine, prije dogovorenog termina, jer on inače treba dolaziti iz Rijeke, a sad je slučajno već u Rovinju, i može me pričekati, a sve kako bismo preduhitrili neku Slovenku koja je najavila interes za stan, i koja sigurno neće postavljati toliko pitanja jer su u Sloveniji takve nekretnine dva i pol puta skuplje. Na moje inzistiranje za predočavanjem prijedloga predugovora, agent više ne zove, iako na svaki moj telefonski upit obećaje da će se javiti, i čak više ne zna odgovoriti niti da li je stan koji me ineresira još uvijek slobodan.
6. Investitor se posvađao sa svojim partnerom koji je bio glavni izvođač radova na projektu i nije ga isplatio prilikom raskida odnosa, te je ovaj ishodio sudskim putem ovrhu, koja je vidljiva u teretovnici, i prilično je velika, ali nije jasno niti da li je rješiva uplatama kupaca, niti da li ne slijedi možda još koja, niti da li investitor može naći nove izvođače za dovršetak radova, s obzirom na gubitak kredibiliteta zbog neplaćanja dosadašnjim izvođačima. Također teško je doznati koji je zakonski rok prije kojeg se neće pokrenuti javna dražba radi ovršenja novčanih tražbina, s obzirom na inflatorna kretanja koja mogu jako štetiti izvođačima. Unatoč dobroj volji mene kao kupca, zapravo nije moguće sklopiti predugovor s investitorom, moguće je samo uplatiti “rezervaciju” agenciji, za koju nije jasno što bi uopće definirala, kakve obveze i prava kupca i prodavatelja, budući da je prema riječima agenta najsvježiji stav prodavatelja da “više ne prodaje stanove u toj zgradi dok je ne dovrši”. Prije toga je tražena cijena bila također cca 30% manja od ostatka tržišta kad su u pitanju novogradnje na tom području.
7. Stan se nalazi u zgradi koju je sagradio investitor prvenstveno za sebe, i višak stanova je u njoj prodao nakon izgradnje, on je i dalje vlasnik okućnice na kojoj ima nekakvu radionicu za brodove, i nekakvo ružno mini nogometno igralište, umjesto eventualno nekakve hortikulturno uređene površine. Agent ne zna i ne može doznati točno koliko je ta radionica prometna, kakvi se radovi u njoj izvode, u smislu buke, prašine, vibracija, isparavanja organskih otapala, stalnog dovoza i odvoza brodova, …, čega god što mogu pretpostaviti da bi moglo smetati. U zgradi se stanovi intenzivno preprodaju po relativno niskim cijenama, osim aktualnog slučaja znamo za još dva u skoro vrijeme. Uz malo guglanja uspjeli smo stupiti u kontakt s jednim bivšim vlasnikom koji je tvrdio da se iselio jer su mu  “smetali brodovi pod njegovom terasom”, što je on zvao “naše malo brodogradilište”. Stupili smo u vezu i s vlasnikom brodogradilišta, on nas je uvjeravao da nećemo pogriješiti ako kupimo. Predmetni stan koji se prodaje, se trenutno i iznajmljuje, ali prije kupnje ga nije moguće iznajmiti na neki kraći rok, kako bi se čovjek uvjerio što doista kupuje, jer prodavatelj nema vremena za to. Treba joj novac. Međutim, treba joj i vrijeme jer nije aktivirala brisovnicu tereta nakon što je otplatila kredit, i za to joj treba mjesec dana da to napravi. S obzirom na okolnosti ponudio sam nešto nižu cijenu i dogovorili smo se na sredini, nešto bliže mojoj cijeni, tako da smo mogli sklopiti predugovor. Ali, gospođa bi primila kaparu bez obveze vraćanja duple u slučaju njenog odustanka u tih mjesec dana koliko joj treba za skidanje tereta. Naravno, ako ja odustanem, ostajem bez kapare. Kako je očito bilo riječ o odugovlačenju dok se ne postigne bolja cijena, bez ikakvog rizika za nju, nisam pristao na to, i agentica je rekla da mora vidjeti sa agencijskim odvjetnikom što se može napraviti, i nakon nekog vremena je slavodobitno javila da je prodala stan. Nisam se previše žderao što nisam ponudio još malo veću cijenu od dogovorene, kako bi brže skinula teret, jer mi se činilo da bih vrlo brzo mogao poželjeti prodati taj stan, da sam ga kojim slučajem bio kupio.
8. Stan nema tereta, dovršen je u potpunosti prije jedno 40ak godina, ali, vlasnica “nema kud, ne možemo je izbaciti na cestu”, zakonski rok za iseljenje je minimalno mjesec dana, pa na koliko bih ja mogao pristati? Prije nego sam shvatio kamo to vodi, pristajem na 2 mjeseca, za vrijeme kojih prodavateljica mora sebi kupiti drugi stan, kojeg će tražiti preko iste agencije, i iseliti se. Tražena cijena stana je paprena, 25% veća od potpuno jednakog stana koji je u zgradi do ove prodan prije mjesec dana, ali vlasnica ne pristaje na moj prijedlog smanjenja cijene i kad sam pristao i na traženu cijenu, signalizirao sam da sam ovca za šišanje. Pa slijedi iduća podvala, koja se sastoji u izvrdavanju instrumenta kapare, i principa nenaplate provizije kupcu, ukoliko ne dođe do sklapanja posla. Iako sam spreman i na predugovor uz plaćanje kapare, i na glavni ugovor uz plaćanje ukupnog dogovorenog iznosa, prodavateljica ne pristaje niti na to, i agentica mi nudi mogućnost da se uvjerim u inventivnost pravnih službi posredničkih agencija u varanju kupaca, koje očito ne smatraju svojim klijentima, i nudi mi “Sporazum o rezervaciji”. On odgađa definiranje uvjeta kupoprodaje koji su samo usmeno dogovoreni, kao npr. što točno ostaje u stanu od namještaja, bilo je rečeno sve, koji je rok iseljenja nakon sklapanja ugovora, usmeno se tvrdilo da će to biti odmah, jer je rok za iseljenje iz prethodnih usmenih pregovora implicitno i nepošteno pretvoren u Sporazumu u rok za sklapanje ugovora, što se tiče uvjeta same kupoprodaje Sporazum jedino fiksira cijenu i to da prodavatelj povlači stan iz prodaje, za što se zauzvrat definira da su sporazumne strane (kupac i prodavatelj) suglasne da kupac položi na ime rezervacije iznos jednak posredničkoj proviziji na račun posredničke agencije. Pritom nije definirano niti koji je to točno račun, niti do kada se mora obaviti polog, kako sporazum eventualno ne bi automatski prestao važiti ukoliko to kupac ne učini i stan se vrati u prodaju, ali se zna da ako to kupac ipak učini (unatoč izostanku preciznih instrukcija za plaćanje), npr. nađe na internetu informaciju koji je račun posredničke agencije aktivan, i odmah na njega uplati dogovoreni iznos, dokazavši još jednom da je ovca za šišanje, onda ukoliko do datuma navedenog u Sporazumu ne sklopi Kupoprodajni Predugovor/Ugovor, nema pravo na povrat rezervacije, i suglasan je da prodavatelj i agencija podijele tu rezervaciju po pola. Pri tome se ne definira ničija krivnja za nesklapanje posla za slučaj da ni jedna strana ne odustane od posla ali se ne složi sa sadržajem ugovora, jer je uostalom i nije moguće definirati, s obzirom na to da je u Sporazumu definirano samo pola uvjeta koji se inače moraju definirati Predugovorom/Ugovorom, jednostavno, ako kupac ne sklopi ugovor jer prodavatelj postavi neke nove uvjete koji prethodno nisu dogovoreni, i nisu mu prihvatljivi, može se oprostiti sa svojim pologom. Također, naznačeno je da ako prodavatelj “ne ispuni gore navedene uvjete”, za koje nije jasno koji su to zapravo, da je prodavatelj dužan agenciji podmiriti troškove koje je imala po osnovi predmetne transakcije, u nedefiniranom iznosu. Prvo, time agencija postaje arbitar koji proizvoljno odlučuje zbog koga se posao nije sklopio u slučaju neslaganja oko uvjeta koji nisu stavljeni na papir, a to možda nije ni bitno jer je kupac uvijek kriv ako ne sklopi ugovor osim ako prodavatelj eksplicitno ne prizna odustanak, drugo, obično onaj tko odugovlači sklapanje posla treba platiti penale zbog odustanka onome koga je prisilio da ga čeka, a ovdje se to ne bi dogodilo u slučaju da prodavatelj i prizna odustanak, što je brutalno s obzirom na dogovoreni rok čekanja i moguću štetu od čekanja s obzirom na uvjete na tržištu, treće, kupac nema nikakvu kontrolu nad time da li će agencija i prodavatelj zaista za vrijeme trajanja Sporazuma obustaviti dalje aktivnosti u pogledu traženja kupca koji će biti spreman platiti još i veću cijenu, i na taj način naplatiti od drugog kupca proviziju koju je prodavatelj dužan agenciji po osnovi otkazivanja meni, koji tu figuriram samo kao rezerva koje se lako riješiti, niti ja mogu jednostavno dokazati na sudu da je to bilo tako, ako se to dogodi i ja ih tužim, jer su se obvezali točkama 1. i 2. Sporazuma da to neće raditi, to je bila njihova obveza u toj nagodbi za što zauzvrat traže polog. S obzirom na to da je cijena već sad brutalna, s jedne strane nije za vjerovati da oni mogu lako naći takvog kupca, ali s druge strane rok je dugačak i ono što slijedi u Evropi i u svijetu može biti još i brutalnije u smislu hiperinflacije i u kraćem roku, i osim toga agencija prijeti da oni takvog kupca već imaju, i da zapravo moram pristati na njihov diktat/ucjenu, jer kao, potpisao sam to, što god to bilo, a ja bih to nazvao “Nesporazum o rezervaciji”. Što je najbizarnije, čini se da agencija misli da može sudski ishoditi naplatu te rezervacije i ako je ja dobrovoljno ne platim, iako mi oni zapravo i nisu imali namjeru prodati stan i nisu to niti učinili. Zapravo umjesto da prodavatelj meni plati kompenzaciju za odugovlačenje, ja bih njima trebao platiti jer sam se dao nasamariti, a oni dalje mogu prodavati taj stan kome god žele. Izgleda mi kao da je i svrha sklapanja Sporazuma sa mnom da mi se naplati rezervacija i ne proda stan.
9. Prodavatelj prodaje sa stanom nešto što mu prirodno ne pripada, i što kupac ne želi i ne treba, ali mora kupiti ukoliko želi kupiti stan, npr. parkirno mjesto iako nema auto, krovnu terasu iako je potpuno neupotrebljiva i opasna za korištenje u postojećem stanju, drugi stan koji je etažiran kao pripadak stanu u prizemlju, a koji se zbog položaja zgrade izgrađene na nagnutom terenu nalazi u suterenu, iako su zapravo oba na istoj razini, i onda umjesto cca 60 kvadrata normalnog stana morate kupiti 120 kvadrata stana čija je polovica zapravo luksuzni podrum/šupa. Ovo zapravo nije toliko problem posredničkih agencija, već građevinskih tvrtki koje imaju obraza plasirati nešto nepoželjno u paketu s poželjnim i time poskupiti ili onemogućiti plasman, i onda imaju obraza žaliti se vladi RH i tvrditi da su u teškom položaju zbog poskupljenja čelika.

Iako sve ovo zvuči kao da je ta cijela branša prevarantska, situacija je zapravo i gora, do te mjere da čovjek ima osjećaj da bi trebao angažirati još jednog odvjetnika, da ga štiti od odvjetnika koje je već angažirao preko agencije, jer oni na prvom mjestu štite agenciju, zatim prodavatelja, a tek onda vas (tek ako misle da bi za njih moglo biti štetno da štite prodavatelja koji pokušava nešto nezakonito što oni ne mogu nikako pokriti). U biti mislim da je svaki laik prodavatelj inferioran u smislu perfidnosti toga što može podvaliti drugom laiku kupcu, u usporedbi s time što rade profesionalci u agencijama. Premda nisu svi posrednici u prometu nekretnina po vokaciji prevaranti, zakon koji regulira tu granu djelatnosti je defektan i jednostavno ih tjera na nepoštenje. Kako zakone svugdje pišu lobiji, tako niti u Hrvatskoj situacija ne može biti drugačija od one koja odgovara onima koji imaju zakonodavnu vlast.

Napisao:

Iurist Amateur